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| Stichwort | English | Beschreibung |
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| Betriebskostenabrechnung, Verjährung | overhead cost account / Council Tax, period of limitation | In vielen Internetforen wird über die Verjährung der Betriebskostenabrechnung diskutiert. Dabei kommt es oft zu einem folgenschweren Irrtum: Die 12-monatige Frist, innerhalb der der Vermieter die Abrechnung zu erstellen hat, wird mit einer Verjährungsfrist verwechselt. Vermieter glauben deshalb teilweise, dass der Mieter nach Fristablauf kein Recht mehr auf Abrechnung hat. Mieter glauben oft, dass sie nach Fristablauf ohne Abrechnung alle Betriebskosten-Vorauszahlungen zurückfordern können. Beides ist nicht richtig. Der Vermieter ist nach § 556 BGB verpflichtet, innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Es handelt sich hier nicht um eine Verjährungsfrist; der Mieter kann nach Ablauf der 12 Monate noch die Abrechnung – und ggf. die Überweisung eines Guthabens – fordern. Rechtsfolge der Fristversäumnis ist, dass der Vermieter keine Betriebskosten-Nachforderungen mehr gelten machen kann (außer er kann tatsächlich nachweisen, dass die Fristversäumnis nicht seine Schuld war). Der Anspruch auf Abrechnung verjährt nach § 195 BGB in 3 Jahren. Diese Verjährungsfrist beginnt nach § 199 Abs. 1 BGB mit dem Ende des Jahres zu laufen, in dem die Forderung entstanden – also fällig geworden – ist. Beispiel: Für den Abrechnungszeitraum Kalenderjahr 2012 muss bis zum 31.12.2013 abgerechnet werden. Am 1.1.2014 tritt die Fälligkeit der Leistung ein: Sie kann nicht mehr hinausgeschoben werden bzw. der Gläubiger (Mieter) kann nun ihre Durchführung auch gerichtlich fordern. Mit dem Ende des Kalenderjahres 2014 beginnt daher nach § 199 Abs. 1 BGB die Verjährungsfrist zu laufen. Diese beträgt drei Jahre und läuft bis Ende 2017. Erst nach dem 31.12.2017 kann sich der Vermieter daher auf Verjährung berufen und braucht nicht mehr abzurechnen. Allerdings kann eine Verjährungsfrist auch gehemmt, d.h. angehalten werden, beispielsweise durch eine Klage des Mieters vor Gericht. Der Mieter hat gegen den Vermieter ein Druckmittel: Rechnet der Vermieter nicht innerhalb der 12-monatigen Frist ab, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich der Betriebskostenvorauszahlungen. "Zurückbehalten" bedeutet aber nicht "behalten können". Vielmehr dürfen die Beträge nur vorläufig einbehalten werden, solange keine Abrechnung erfolgt. Findet diese statt, müssen die ausstehenden Betriebskostenvorauszahlungen für den gesamten Zeitraum beglichen werden. Dies gilt aber wiederum nur dann, wenn das Mietverhältnis noch besteht. Ist es bereits beendet, kann der Mieter kein Zurückbehaltungsrecht mehr geltend machen, da er ja keine Betriebskostenvorauszahlungen mehr leistet. Die Gerichte gestehen ehemaligen Mietern daher das Recht zu, nach ergebnislosem Ablauf der 12-monatigen Abrechnungsfrist die Betriebskostenvorauszahlungen für den betreffenden Abrechnungszeitraum in voller Höhe zurückzufordern. Die Rechtsprechung hält es nämlich für unangemessen, wenn der Mieter erst einmal auf Abrechnung klagen muss, um dann nach deren Erhalt ein zweites Mal wegen der Auszahlung eines eventuellen Guthabens vor Gericht zu ziehen. So soll letztlich auch unnötige Arbeitsbelastung der Gerichte vermieden werden (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 57/04, Urteil vom 9.3.2005). Eine nach Ende der Abrechnungsfrist vom Vermieter erstellte Abrechnung bzw. berichtigte Abrechnung kommt auch dann zu spät, wenn der Mieter zuvor die Entrichtung der Nachzahlung zugesagt hat. Der Vermieter kann nach Ende der Abrechnungsfrist keine Betriebskosten-Nachzahlungen mehr fordern und die Frist beginnt durch die Zusage des Mieters nicht neu zu laufen (BGH, Urteil vom 9. 4.2008, Az. VIII ZR 84/07). |
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